מאמרים אחרונים

שתף בפייסבוק שיתוף בפייסבוק
RSS - מאמריםמאמרים
RSS - פורומיםפורומים
דווח למנהל דיווח למנהל
קישור לעמוד זה קישור לעמוד זה


משכנתא, שוב אני.


עמוד 1 מתוך 3
עבור לעמוד  1  |  2  |  3  |  הבא 
   פורומים > כללי > ללא קשר
מחבר הודעה
mp3lll
חבר במועדון 10K
חבר במועדון 10K

הצטרף בתאריך:
  Sep 26, 2007
הבעות תודה: 1037
מספר הודעות: 20566

 #1  נשלח: ו' 14/10/2016 17:56
משכנתא, שוב אני.

אז קראתי קראתי, קראתי.
כרגע אני צריך "לבנות" תמהיל, למה לא להשמש בחוכמה שלכם גם?

אלה הריביות המוגזמות שקיבלתי לגבי מליון 50.

אשמח לעצות שיתוף, מחשב, מה שעובר לכם, מעריך זאת!



פרופיל | שלח הודעה | חפש
menny
חבר פעיל במיוחד
חבר פעיל במיוחד

הצטרף בתאריך:
  Jun 19, 2009
הבעות תודה: 120
מספר הודעות: 891

 #2  נשלח: ו' 14/10/2016 18:31

תנסה לא צמוד מדד, את הריבית המשתנה תשנה לעוגן+ X% (זה בערך אותה ריבית אבל לא צמוד..)
פרופיל | שלח הודעה | חפש
itamars2
חבר ותיק
חבר ותיק

הצטרף בתאריך:
  Nov 04, 2011

מיקום: ליד אקליפטוס שורק בלוז כנעני
הבעות תודה: 320
מספר הודעות: 2411

 #3  נשלח: ו' 14/10/2016 20:40

אני אישית גם לא אוהב את ההצמדה- הריבית היא סיכון מספיק, אתה צרריך לגדר אותו ככל הניתן ולשים כמה שיותר נקודות יציאה,
לגבי סקר הריביות אני לא מעודכן כדאי לחפש בפורום משכנתאות

_________________
מטחנה לה פאבוני
https://www.htcafe.co.il/vt254239.html
מרכך מים
https://www.htcafe.co.il/vp2545713
מד מים במיכל
https://www.htcafe.co.il/vt257975.html
החלפת סכינים
https://www.hometheater.co.il/vt329660.html
פרופיל | שלח הודעה | חפש
OhadG (אוהד)
חבר ותיק
חבר ותיק

הצטרף בתאריך:
  Jul 29, 2006

מיקום: תל אביב
הבעות תודה: 124
מספר הודעות: 1180

 #4  נשלח: ו' 14/10/2016 21:02

הכל נראה פה הפוך.
למה הכל ל-30 שנים? זו הדרך הבטוחה לקבל את הריביות הגרועות ביותר, חוסר גמישות במשכנתא, וכנראה החזר חודשי נמוך מדי יחסית לסכום שנלקח.

מה גובה המשכנתא הנדרשת?
מה גובה ההחזר הרצוי (מקסימלי)?
האם יש סכומי ביניים צפויים (קרנות השתלמות למשל), אם כן, מתי?

נתחיל עם המידע הבסיסי הזה כדי להבין את הכיוון.

_________________
איזי טורס - EZ Tours - וילות ומלונות בוטיק באירופה
http://www.eztours.co.il


Ohad
פרופיל | שלח הודעה | חפש
richrach
חבר ותיק
חבר ותיק

הצטרף בתאריך:
  Aug 18, 2008
הבעות תודה: 59
מספר הודעות: 2224

 #5  נשלח: ו' 14/10/2016 21:08

לטעמי ריביות קצת גבוהות, מה אחוז המימון הנדרש?
פרופיל | שלח הודעה | חפש
mp3lll
חבר במועדון 10K
חבר במועדון 10K

הצטרף בתאריך:
  Sep 26, 2007
הבעות תודה: 1037
מספר הודעות: 20566

 #6  נשלח: ו' 14/10/2016 22:11

richrach/ OhadG
דווקא ההחזר יחסית גבוהה 5, אני הייתי רוצה בכלל לרדת ל4.
שכפי שעברתי הוא גבוהה בגלל רביות לא הגיוניות.
לשאלתך.
מליון 50
4 בערך.
אין.
מדובר ב 75 אחוז מימון.
30 שנה כי זו הדרך היחידה לקבל.

תודה!!!!

_________________
"הציבור מטומטם ולכן הציבור משלם" - אין יותר אקטואלי מזה.
פרופיל | שלח הודעה | חפש
OhadG (אוהד)
חבר ותיק
חבר ותיק

הצטרף בתאריך:
  Jul 29, 2006

מיקום: תל אביב
הבעות תודה: 124
מספר הודעות: 1180

 #7  נשלח: ו' 14/10/2016 22:25

זו בדיוק התגובה ממנה חששתי.

אתה נמצא בקצה של הקצה מבחינת המשכנתא, משכנתא בסכום גבוה, עם החזר נמוך משמעותה משכנתא מסוכנת (וגם הבנק חושב ככה).
אתה עם אחוזי מימון גבוהים מאוד (מעל 60%), החזר חודשי נמוך מאוד, ואפס גמישות.
בנוסף, אל תשכח שבמשכנתא כזו כפי שאתה לוקח, אתה רואה רק את הסכום ההתחלתי, ההצמדות למדד והעליה הצפויה של הפריים יעלו עוד את המשכנתא שלך באופן משמעותי (שלא לדבר על הקפיצות הצפויות במשתנות 5).

לטעמי משכנתא שפויה היא כזו בה ההחזר החודשי לא עולה על 25% מההכנסה, בה אחוז המימון נמוך מ-60 אחוזים, ולא יותר מ-20 שנים (בממוצע, כמובן שיכול להיות למשל מסלול פריים ארוך יותר וקל"צ קצר יותר, אבל כממוצע לא הייתי מכוון לתקופה ארוכה מ-20 שנים).
בשביל משכנתא בסדר גודל של מליון ש"ח נדרש החזר חודשי של לא פחות מ-6000 ש"ח (לטעמי) על מנת לצאת לדרך. אני במצב כזה לא הייתי לוקח משכנתא.

אני מציע שתקפוץ לפורום משכנתאות בתפוז, תקרא כמה דפים אחורה ו/או תשאל שם. אני חושב (או חושש) שהחבר'ה שם יהיו קצת יותר בוטים ממני.

_________________
איזי טורס - EZ Tours - וילות ומלונות בוטיק באירופה
http://www.eztours.co.il


Ohad
(2) הבעות תודה: mp3lll , vivi
פרופיל | שלח הודעה | חפש
Nemesis
חבר מביא חבר
חבר מביא חבר

הצטרף בתאריך:
  Jun 29, 2005
הבעות תודה: 421
מספר הודעות: 4302

 #8  נשלח: ו' 14/10/2016 22:33

אני רק שאלה.
אתה רוצה לקחת מיליון ש"ח ל-30 שנה, ולהחזיר 4 אלף בחודש. קיבלת 5.
מה תעשה בעוד 5 שנים כאשר ההחזר יהיה 6? ובעוד 10 שנים כאשר ההחזר יהיה 7.5?
פרופיל | שלח הודעה | חפש
mp3lll
חבר במועדון 10K
חבר במועדון 10K

הצטרף בתאריך:
  Sep 26, 2007
הבעות תודה: 1037
מספר הודעות: 20566

 #9  נשלח: ו' 14/10/2016 22:44

ההחזר בוודאות עולה כל 5 שנים?
זו הסיבה שאני מתעייץ לפני, בשביל לקבל מידע מקיף.

קיבלתי 5 כי הרביות שקיבלו הם מוגזמות מן הסתם, ואותם צריך לשפר כעת.

_________________
"הציבור מטומטם ולכן הציבור משלם" - אין יותר אקטואלי מזה.
פרופיל | שלח הודעה | חפש
itamars2
חבר ותיק
חבר ותיק

הצטרף בתאריך:
  Nov 04, 2011

מיקום: ליד אקליפטוס שורק בלוז כנעני
הבעות תודה: 320
מספר הודעות: 2411

 #10  נשלח: ו' 14/10/2016 22:57

אתה יודע מה מעבר לזה,
איזה נכס קונים ב4 מיליון? זה נכס מניב?
לא רואים כל כך גם במה ששמת את החלוקה באחוזים של המסלולים שזה מידע חשוב,
אם תרצה המינוף של כל מסלול עליך או המשקולות.

_________________
מטחנה לה פאבוני
https://www.htcafe.co.il/vt254239.html
מרכך מים
https://www.htcafe.co.il/vp2545713
מד מים במיכל
https://www.htcafe.co.il/vt257975.html
החלפת סכינים
https://www.hometheater.co.il/vt329660.html
פרופיל | שלח הודעה | חפש
nirfun
חבר פעיל במיוחד
חבר פעיל במיוחד

הצטרף בתאריך:
  May 16, 2014
הבעות תודה: 51
מספר הודעות: 511

 #11  נשלח: ו' 14/10/2016 23:10

בנוסף לאמור לעיל, שים לב שאם תקנה דירה ששוה X והשמאי יעריך אותה בפחות מ-X אתה עשוי למצוא עצמך ללא מקורות מימון לשארית הכסף תוך כדי שאתה מחויב לספק אותו עד תאריך מסוים. לא נעים.

הדבר הנ"ל נכון רק אם אתה בקצה הסכום שהבנק מוכן לתת לך, ו-75% נשמע בהחלט ככה.
פרופיל | שלח הודעה | חפש
mp3lll
חבר במועדון 10K
חבר במועדון 10K

הצטרף בתאריך:
  Sep 26, 2007
הבעות תודה: 1037
מספר הודעות: 20566

 #12  נשלח: ו' 14/10/2016 23:19

אני לא שם, הכנס שווה יותר.
זו הייתה בחירה שלי לקחת 75 מימון.

_________________
"הציבור מטומטם ולכן הציבור משלם" - אין יותר אקטואלי מזה.
פרופיל | שלח הודעה | חפש
OhadG (אוהד)
חבר ותיק
חבר ותיק

הצטרף בתאריך:
  Jul 29, 2006

מיקום: תל אביב
הבעות תודה: 124
מספר הודעות: 1180

 #13  נשלח: שבת 15/10/2016 0:19

בהתייחס רק לתמהיל ולריביות שקיבלת (ונזניח את כל הנורות האדומות שנדלקות במה שאתה מתאר מבחינת סיכון לך ולמשפחתך):

1. יש פחות משליש פריים בתמהיל שלך. תעלה אותו ל-33%. נראה גם שקיבלת ריבית של פריים + 0.2%, עליך להגיע לפחות לריבית של פריים - 0.5%.
2. לקחת חלק גדול מדי בריבית שהיא גם צמודה, וגם עם עוגן משתנה כל 5 שנים. מדובר על מסלול סופר מסוכן שאני לא ממליץ לאף אחד לקחת (בהסתייגות). הבעיה עם המסלול הזה שעם ההצמדה למדד אתה עלול למצוא את עצמך בעוד 5 שנים במצב שבו לא רק ששילמת כסף רב על הריבית הגבוהה בו (כ-140 אלף ש"ח), אלא גם לא צמצמת את הקרן שלך בכלום בגלל עליית מדד, ובתוספת השינוי בעוגן של 5 שנים ההחזרים שלך אפילו יעלו!
הסייג היחיד לשימוש במסלול הזה (של משתנה כל 5) הוא במקרה שיש לך דרך לפרוע את כל המסלול בעוד 5 שנים (למשל שימוש בקרן השתלמות) ומעוניין באותו הזמן לשלם מינימום ריבית. בכל מקרה אחר, לא הייתי מתקרב להצעה שכזו.

במקרה שלך, הכיוון צריך להיות באופן כללי:
1. 350 אלף ש"ח במסלול פריים (נניח P-0.5%) ל-30 שנים - החזר חודשי התחלתי של 1,141 ש"ח לחודש (כל עליה של 1% בפריים תעלה את ההחזר ב-150 ש"ח).
2. 700 אלף במסלול קל"צ (קבועה לא צמודה) ל-20 שנים. בהנחת ריבית של 5% החזר חודשי קבוע של 4,619.
סה"כ זה מסתכם בכ-5,760 ש"ח להחזר חודשי התחלתי.
סכום זה לא כולל ביטוחים שאתה מחוייב לקחת, ביטוח משכנתא (לבנק) וביטוח מבנה + תכולה אם חס וחלילה קורה משהו לנכס. בקיצור.. כמו שכתבתי קודם, לא פחות מ-6,000 ש"ח לחודש.

גם במשכנתא כזו הייתי בודק טוב איך אני עומד בהחזרים לאורך התקופה (יעלו עם עליית ריבית הפריים שנמצאת כיום בשפל של כל הזמנים) או לא לוקח.

אני מקווה בשבילך גם שהמשכנתא אמורה לכסות את כל שאר ההוצאות שמסביב:
- עו"ד
- מתווך (במידה ויש)
- פתיחת תיק משכנתא
- תוספות ושדרוגים (במידה ומדובר בדירה חדשה)
- תיקונים ושיפוצים (במידה ומדובר בדירה יד-2)
- הוצאות מעבר
- ריהוט
וכו' וכו' (כל זה יכול להסתכם בעוד מאות אלפי שקלים).


אני חושב שמה שאתה מתכנן גדול עליך בכמה מידות (אלא אם יש פרטים מהותיים שחסרים בתיאור שנתת) ובמקומך הייתי יורד מהעיסקה גם בעלות קנסות כאלו או אחרים, במקום לסכן את עצמך.

אוהד

_________________
איזי טורס - EZ Tours - וילות ומלונות בוטיק באירופה
http://www.eztours.co.il


Ohad
(1) הבעות תודה: mp3lll
פרופיל | שלח הודעה | חפש
mp3lll
חבר במועדון 10K
חבר במועדון 10K

הצטרף בתאריך:
  Sep 26, 2007
הבעות תודה: 1037
מספר הודעות: 20566

 #14  נשלח: שבת 15/10/2016 8:36

כמובן הכל נלקח בחשבון.
תודה רבה אוהד, אני ממשיך לקרוא עם העצות שלך.
תודה!

_________________
"הציבור מטומטם ולכן הציבור משלם" - אין יותר אקטואלי מזה.
פרופיל | שלח הודעה | חפש
itamars2
חבר ותיק
חבר ותיק

הצטרף בתאריך:
  Nov 04, 2011

מיקום: ליד אקליפטוס שורק בלוז כנעני
הבעות תודה: 320
מספר הודעות: 2411

 #15  נשלח: שבת 15/10/2016 12:50

מעבר למה שאוהד כתב תשתמש במחשבוהים שצירפתי ותראה איך נראה ההחזר בתרחשים שונים,
אוהד הסביר יפה את מהות כפל הסיכון בהצמדות והחשיפה הכפולה,
בד"כ שהמדדים גבוהים מורידים ריבית ולהפך אבל יש גם מצבי ביניים ששניהם פועלים באותו כיוון,
מסלול של ריבית משתנה לאצמודה הוא אחד המסלולים שגם אני לקחתי כי היה אטרקטיבי יותר מהאחרים בזמנו,
ומאפשר לפרוע בנקודות יציאה.
אני מציע לך להתמקד במו"מ ובהשוואת ריביות תתעדכן בתפוז,
למקסם את הפריים כרגע הוא הכי נמוך ומסלול שניתן לפרוע בכל עת,
ובנקודות היציאה במסלולים האחרים שיאפשרו לך גמישות.

_________________
מטחנה לה פאבוני
https://www.htcafe.co.il/vt254239.html
מרכך מים
https://www.htcafe.co.il/vp2545713
מד מים במיכל
https://www.htcafe.co.il/vt257975.html
החלפת סכינים
https://www.hometheater.co.il/vt329660.html
פרופיל | שלח הודעה | חפש
כל הזמנים הם שעון קיץ - ישראל (GMT+3) הצג הודעות קודמות:    
פורומים > ללא קשר עבור לעמוד  1  |  2  |  3  |  הבא 


  
    שם משתמש:
נתוני כניסה לכל אתרי HT:

  סיסמא:
 

  


 | 

קפוץ אל: 
לא ניתן לשלוח הודעות בפורום זה
לא ניתן להגיב להודעות בפורום זה
לא ניתן לערוך את הודעותיך בפורום זה
לא ניתן למחוק את הודעותיך בפורום זה
לא ניתן להצביע לסקרים בפורום זה
לא ניתן לצרף קבצים בפורום זה
לא ניתן להוריד קבצים בפורום זה

תקנון / תנאי השימוש באתר צור קשר / contact us כל הזכויות שמורות לקבוצת ht