משכנתא, שוב אני.

נושאים שאינם קשורים בהכרח לתחום הקולנוע הביתי או האודיו אך עדיין עשויים לעניין את הקהל שלנו.

חשוב שלא לערב נושאים שנויים במחלוקת (פוליטיקה למשל).
mp3lll (פותח השרשור)
סמל אישי של משתמש
חבר במועדון ה-20K
חבר במועדון ה-20K
הודעות: 20656
הצטרף: ספטמבר 2007
נתן תודות: 134 פעמים
קיבל תודות: 1006 פעמים

משכנתא, שוב אני.

נושא שלא נקרא #1 

אז קראתי קראתי, קראתי.
כרגע אני צריך "לבנות" תמהיל, למה לא להשמש בחוכמה שלכם גם?

אלה הריביות המוגזמות שקיבלתי לגבי מליון 50.

אשמח לעצות שיתוף, מחשב, מה שעובר לכם, מעריך זאת!

menny
חבר פעיל במיוחד
חבר פעיל במיוחד
הודעות: 914
הצטרף: יוני 2009
נתן תודות: 459 פעמים
קיבל תודות: 117 פעמים

נושא שלא נקרא #2 

תנסה לא צמוד מדד, את הריבית המשתנה תשנה לעוגן+ X% (זה בערך אותה ריבית אבל לא צמוד..)

itamars2
חבר ותיק
חבר ותיק
הודעות: 2551
הצטרף: נובמבר 2011
מיקום: ליד אקליפטוס שורק בלוז כנעני
נתן תודות: 242 פעמים
קיבל תודות: 329 פעמים

נושא שלא נקרא #3 

אני אישית גם לא אוהב את ההצמדה- הריבית היא סיכון מספיק, אתה צרריך לגדר אותו ככל הניתן ולשים כמה שיותר נקודות יציאה,
לגבי סקר הריביות אני לא מעודכן כדאי לחפש בפורום משכנתאות

OhadG
סמל אישי של משתמש
חבר ותיק
חבר ותיק
הודעות: 1201
הצטרף: יולי 2006
מיקום: רמת גן
נתן תודות: 189 פעמים
קיבל תודות: 123 פעמים

נושא שלא נקרא #4 

הכל נראה פה הפוך.
למה הכל ל-30 שנים? זו הדרך הבטוחה לקבל את הריביות הגרועות ביותר, חוסר גמישות במשכנתא, וכנראה החזר חודשי נמוך מדי יחסית לסכום שנלקח.

מה גובה המשכנתא הנדרשת?
מה גובה ההחזר הרצוי (מקסימלי)?
האם יש סכומי ביניים צפויים (קרנות השתלמות למשל), אם כן, מתי?

נתחיל עם המידע הבסיסי הזה כדי להבין את הכיוון.
איזי טורס - EZ Tours - וילות ומלונות בוטיק באירופה
http://www.eztours.co.il


Ohad

richrach
חבר ותיק
חבר ותיק
הודעות: 2250
הצטרף: אוגוסט 2008
נתן תודות: 201 פעמים
קיבל תודות: 60 פעמים

נושא שלא נקרא #5 

לטעמי ריביות קצת גבוהות, מה אחוז המימון הנדרש?

mp3lll (פותח השרשור)
סמל אישי של משתמש
חבר במועדון ה-20K
חבר במועדון ה-20K
הודעות: 20656
הצטרף: ספטמבר 2007
נתן תודות: 134 פעמים
קיבל תודות: 1006 פעמים

נושא שלא נקרא #6 

richrach/ OhadG
דווקא ההחזר יחסית גבוהה 5, אני הייתי רוצה בכלל לרדת ל4.
שכפי שעברתי הוא גבוהה בגלל רביות לא הגיוניות.
לשאלתך.
מליון 50
4 בערך.
אין.
מדובר ב 75 אחוז מימון.
30 שנה כי זו הדרך היחידה לקבל.

תודה!!!!
"הציבור מטומטם ולכן הציבור משלם" - אין יותר אקטואלי מזה.

OhadG
סמל אישי של משתמש
חבר ותיק
חבר ותיק
הודעות: 1201
הצטרף: יולי 2006
מיקום: רמת גן
נתן תודות: 189 פעמים
קיבל תודות: 123 פעמים

נושא שלא נקרא #7 

זו בדיוק התגובה ממנה חששתי.

אתה נמצא בקצה של הקצה מבחינת המשכנתא, משכנתא בסכום גבוה, עם החזר נמוך משמעותה משכנתא מסוכנת (וגם הבנק חושב ככה).
אתה עם אחוזי מימון גבוהים מאוד (מעל 60%), החזר חודשי נמוך מאוד, ואפס גמישות.
בנוסף, אל תשכח שבמשכנתא כזו כפי שאתה לוקח, אתה רואה רק את הסכום ההתחלתי, ההצמדות למדד והעליה הצפויה של הפריים יעלו עוד את המשכנתא שלך באופן משמעותי (שלא לדבר על הקפיצות הצפויות במשתנות 5).

לטעמי משכנתא שפויה היא כזו בה ההחזר החודשי לא עולה על 25% מההכנסה, בה אחוז המימון נמוך מ-60 אחוזים, ולא יותר מ-20 שנים (בממוצע, כמובן שיכול להיות למשל מסלול פריים ארוך יותר וקל"צ קצר יותר, אבל כממוצע לא הייתי מכוון לתקופה ארוכה מ-20 שנים).
בשביל משכנתא בסדר גודל של מליון ש"ח נדרש החזר חודשי של לא פחות מ-6000 ש"ח (לטעמי) על מנת לצאת לדרך. אני במצב כזה לא הייתי לוקח משכנתא.

אני מציע שתקפוץ לפורום משכנתאות בתפוז, תקרא כמה דפים אחורה ו/או תשאל שם. אני חושב (או חושש) שהחבר'ה שם יהיו קצת יותר בוטים ממני.
איזי טורס - EZ Tours - וילות ומלונות בוטיק באירופה
http://www.eztours.co.il


Ohad

Nemesis
חבר מביא חבר
חבר מביא חבר
הודעות: 4533
הצטרף: יוני 2005
נתן תודות: 30 פעמים
קיבל תודות: 453 פעמים

נושא שלא נקרא #8 

אני רק שאלה.
אתה רוצה לקחת מיליון ש"ח ל-30 שנה, ולהחזיר 4 אלף בחודש. קיבלת 5.
מה תעשה בעוד 5 שנים כאשר ההחזר יהיה 6? ובעוד 10 שנים כאשר ההחזר יהיה 7.5?

mp3lll (פותח השרשור)
סמל אישי של משתמש
חבר במועדון ה-20K
חבר במועדון ה-20K
הודעות: 20656
הצטרף: ספטמבר 2007
נתן תודות: 134 פעמים
קיבל תודות: 1006 פעמים

נושא שלא נקרא #9 

ההחזר בוודאות עולה כל 5 שנים?
זו הסיבה שאני מתעייץ לפני, בשביל לקבל מידע מקיף.

קיבלתי 5 כי הרביות שקיבלו הם מוגזמות מן הסתם, ואותם צריך לשפר כעת.
"הציבור מטומטם ולכן הציבור משלם" - אין יותר אקטואלי מזה.

itamars2
חבר ותיק
חבר ותיק
הודעות: 2551
הצטרף: נובמבר 2011
מיקום: ליד אקליפטוס שורק בלוז כנעני
נתן תודות: 242 פעמים
קיבל תודות: 329 פעמים

נושא שלא נקרא #10 

אתה יודע מה מעבר לזה,
איזה נכס קונים ב4 מיליון? זה נכס מניב?
לא רואים כל כך גם במה ששמת את החלוקה באחוזים של המסלולים שזה מידע חשוב,
אם תרצה המינוף של כל מסלול עליך או המשקולות.

nirfun
חבר פעיל במיוחד
חבר פעיל במיוחד
הודעות: 511
הצטרף: מאי 2014
נתן תודות: 75 פעמים
קיבל תודות: 51 פעמים

נושא שלא נקרא #11 

בנוסף לאמור לעיל, שים לב שאם תקנה דירה ששוה X והשמאי יעריך אותה בפחות מ-X אתה עשוי למצוא עצמך ללא מקורות מימון לשארית הכסף תוך כדי שאתה מחויב לספק אותו עד תאריך מסוים. לא נעים.

הדבר הנ"ל נכון רק אם אתה בקצה הסכום שהבנק מוכן לתת לך, ו-75% נשמע בהחלט ככה.

mp3lll (פותח השרשור)
סמל אישי של משתמש
חבר במועדון ה-20K
חבר במועדון ה-20K
הודעות: 20656
הצטרף: ספטמבר 2007
נתן תודות: 134 פעמים
קיבל תודות: 1006 פעמים

נושא שלא נקרא #12 

אני לא שם, הכנס שווה יותר.
זו הייתה בחירה שלי לקחת 75 מימון.
"הציבור מטומטם ולכן הציבור משלם" - אין יותר אקטואלי מזה.

OhadG
סמל אישי של משתמש
חבר ותיק
חבר ותיק
הודעות: 1201
הצטרף: יולי 2006
מיקום: רמת גן
נתן תודות: 189 פעמים
קיבל תודות: 123 פעמים

נושא שלא נקרא #13 

בהתייחס רק לתמהיל ולריביות שקיבלת (ונזניח את כל הנורות האדומות שנדלקות במה שאתה מתאר מבחינת סיכון לך ולמשפחתך):

1. יש פחות משליש פריים בתמהיל שלך. תעלה אותו ל-33%. נראה גם שקיבלת ריבית של פריים + 0.2%, עליך להגיע לפחות לריבית של פריים - 0.5%.
2. לקחת חלק גדול מדי בריבית שהיא גם צמודה, וגם עם עוגן משתנה כל 5 שנים. מדובר על מסלול סופר מסוכן שאני לא ממליץ לאף אחד לקחת (בהסתייגות). הבעיה עם המסלול הזה שעם ההצמדה למדד אתה עלול למצוא את עצמך בעוד 5 שנים במצב שבו לא רק ששילמת כסף רב על הריבית הגבוהה בו (כ-140 אלף ש"ח), אלא גם לא צמצמת את הקרן שלך בכלום בגלל עליית מדד, ובתוספת השינוי בעוגן של 5 שנים ההחזרים שלך אפילו יעלו!
הסייג היחיד לשימוש במסלול הזה (של משתנה כל 5) הוא במקרה שיש לך דרך לפרוע את כל המסלול בעוד 5 שנים (למשל שימוש בקרן השתלמות) ומעוניין באותו הזמן לשלם מינימום ריבית. בכל מקרה אחר, לא הייתי מתקרב להצעה שכזו.

במקרה שלך, הכיוון צריך להיות באופן כללי:
1. 350 אלף ש"ח במסלול פריים (נניח P-0.5%) ל-30 שנים - החזר חודשי התחלתי של 1,141 ש"ח לחודש (כל עליה של 1% בפריים תעלה את ההחזר ב-150 ש"ח).
2. 700 אלף במסלול קל"צ (קבועה לא צמודה) ל-20 שנים. בהנחת ריבית של 5% החזר חודשי קבוע של 4,619.
סה"כ זה מסתכם בכ-5,760 ש"ח להחזר חודשי התחלתי.
סכום זה לא כולל ביטוחים שאתה מחוייב לקחת, ביטוח משכנתא (לבנק) וביטוח מבנה + תכולה אם חס וחלילה קורה משהו לנכס. בקיצור.. כמו שכתבתי קודם, לא פחות מ-6,000 ש"ח לחודש.

גם במשכנתא כזו הייתי בודק טוב איך אני עומד בהחזרים לאורך התקופה (יעלו עם עליית ריבית הפריים שנמצאת כיום בשפל של כל הזמנים) או לא לוקח.

אני מקווה בשבילך גם שהמשכנתא אמורה לכסות את כל שאר ההוצאות שמסביב:
- עו"ד
- מתווך (במידה ויש)
- פתיחת תיק משכנתא
- תוספות ושדרוגים (במידה ומדובר בדירה חדשה)
- תיקונים ושיפוצים (במידה ומדובר בדירה יד-2)
- הוצאות מעבר
- ריהוט
וכו' וכו' (כל זה יכול להסתכם בעוד מאות אלפי שקלים).


אני חושב שמה שאתה מתכנן גדול עליך בכמה מידות (אלא אם יש פרטים מהותיים שחסרים בתיאור שנתת) ובמקומך הייתי יורד מהעיסקה גם בעלות קנסות כאלו או אחרים, במקום לסכן את עצמך.

אוהד
איזי טורס - EZ Tours - וילות ומלונות בוטיק באירופה
http://www.eztours.co.il


Ohad

mp3lll (פותח השרשור)
סמל אישי של משתמש
חבר במועדון ה-20K
חבר במועדון ה-20K
הודעות: 20656
הצטרף: ספטמבר 2007
נתן תודות: 134 פעמים
קיבל תודות: 1006 פעמים

נושא שלא נקרא #14 

כמובן הכל נלקח בחשבון.
תודה רבה אוהד, אני ממשיך לקרוא עם העצות שלך.
תודה!
"הציבור מטומטם ולכן הציבור משלם" - אין יותר אקטואלי מזה.

itamars2
חבר ותיק
חבר ותיק
הודעות: 2551
הצטרף: נובמבר 2011
מיקום: ליד אקליפטוס שורק בלוז כנעני
נתן תודות: 242 פעמים
קיבל תודות: 329 פעמים

נושא שלא נקרא #15 

מעבר למה שאוהד כתב תשתמש במחשבוהים שצירפתי ותראה איך נראה ההחזר בתרחשים שונים,
אוהד הסביר יפה את מהות כפל הסיכון בהצמדות והחשיפה הכפולה,
בד"כ שהמדדים גבוהים מורידים ריבית ולהפך אבל יש גם מצבי ביניים ששניהם פועלים באותו כיוון,
מסלול של ריבית משתנה לאצמודה הוא אחד המסלולים שגם אני לקחתי כי היה אטרקטיבי יותר מהאחרים בזמנו,
ומאפשר לפרוע בנקודות יציאה.
אני מציע לך להתמקד במו"מ ובהשוואת ריביות תתעדכן בתפוז,
למקסם את הפריים כרגע הוא הכי נמוך ומסלול שניתן לפרוע בכל עת,
ובנקודות היציאה במסלולים האחרים שיאפשרו לך גמישות.

שלח תגובה

חזור אל “ללא קשר”