אז קראתי קראתי, קראתי.
כרגע אני צריך "לבנות" תמהיל, למה לא להשמש בחוכמה שלכם גם?
אלה הריביות המוגזמות שקיבלתי לגבי מליון 50.
אשמח לעצות שיתוף, מחשב, מה שעובר לכם, מעריך זאת!
משכנתא, שוב אני.
- mp3lll (פותח השרשור)
- חבר במועדון ה-20K
- הודעות: 20656
- הצטרף: ספטמבר 2007
- נתן תודות: 134 פעמים
- קיבל תודות: 1006 פעמים
- itamars2
-
- חבר ותיק
- הודעות: 2551
- הצטרף: נובמבר 2011
- מיקום: ליד אקליפטוס שורק בלוז כנעני
- נתן תודות: 242 פעמים
- קיבל תודות: 329 פעמים
אני אישית גם לא אוהב את ההצמדה- הריבית היא סיכון מספיק, אתה צרריך לגדר אותו ככל הניתן ולשים כמה שיותר נקודות יציאה,
לגבי סקר הריביות אני לא מעודכן כדאי לחפש בפורום משכנתאות
לגבי סקר הריביות אני לא מעודכן כדאי לחפש בפורום משכנתאות
מטחנה לה פאבוני
https://www.htcafe.co.il/vt254239.html
מרכך מים
https://www.htcafe.co.il/vp2545713
מד מים במיכל
https://www.htcafe.co.il/vt257975.html
החלפת סכינים
https://www.hometheater.co.il/vt329660.html
https://www.htcafe.co.il/vt254239.html
מרכך מים
https://www.htcafe.co.il/vp2545713
מד מים במיכל
https://www.htcafe.co.il/vt257975.html
החלפת סכינים
https://www.hometheater.co.il/vt329660.html
- OhadG
- חבר ותיק
- הודעות: 1201
- הצטרף: יולי 2006
- מיקום: רמת גן
- נתן תודות: 189 פעמים
- קיבל תודות: 123 פעמים
הכל נראה פה הפוך.
למה הכל ל-30 שנים? זו הדרך הבטוחה לקבל את הריביות הגרועות ביותר, חוסר גמישות במשכנתא, וכנראה החזר חודשי נמוך מדי יחסית לסכום שנלקח.
מה גובה המשכנתא הנדרשת?
מה גובה ההחזר הרצוי (מקסימלי)?
האם יש סכומי ביניים צפויים (קרנות השתלמות למשל), אם כן, מתי?
נתחיל עם המידע הבסיסי הזה כדי להבין את הכיוון.
למה הכל ל-30 שנים? זו הדרך הבטוחה לקבל את הריביות הגרועות ביותר, חוסר גמישות במשכנתא, וכנראה החזר חודשי נמוך מדי יחסית לסכום שנלקח.
מה גובה המשכנתא הנדרשת?
מה גובה ההחזר הרצוי (מקסימלי)?
האם יש סכומי ביניים צפויים (קרנות השתלמות למשל), אם כן, מתי?
נתחיל עם המידע הבסיסי הזה כדי להבין את הכיוון.
- mp3lll (פותח השרשור)
- חבר במועדון ה-20K
- הודעות: 20656
- הצטרף: ספטמבר 2007
- נתן תודות: 134 פעמים
- קיבל תודות: 1006 פעמים
- OhadG
- חבר ותיק
- הודעות: 1201
- הצטרף: יולי 2006
- מיקום: רמת גן
- נתן תודות: 189 פעמים
- קיבל תודות: 123 פעמים
זו בדיוק התגובה ממנה חששתי.
אתה נמצא בקצה של הקצה מבחינת המשכנתא, משכנתא בסכום גבוה, עם החזר נמוך משמעותה משכנתא מסוכנת (וגם הבנק חושב ככה).
אתה עם אחוזי מימון גבוהים מאוד (מעל 60%), החזר חודשי נמוך מאוד, ואפס גמישות.
בנוסף, אל תשכח שבמשכנתא כזו כפי שאתה לוקח, אתה רואה רק את הסכום ההתחלתי, ההצמדות למדד והעליה הצפויה של הפריים יעלו עוד את המשכנתא שלך באופן משמעותי (שלא לדבר על הקפיצות הצפויות במשתנות 5).
לטעמי משכנתא שפויה היא כזו בה ההחזר החודשי לא עולה על 25% מההכנסה, בה אחוז המימון נמוך מ-60 אחוזים, ולא יותר מ-20 שנים (בממוצע, כמובן שיכול להיות למשל מסלול פריים ארוך יותר וקל"צ קצר יותר, אבל כממוצע לא הייתי מכוון לתקופה ארוכה מ-20 שנים).
בשביל משכנתא בסדר גודל של מליון ש"ח נדרש החזר חודשי של לא פחות מ-6000 ש"ח (לטעמי) על מנת לצאת לדרך. אני במצב כזה לא הייתי לוקח משכנתא.
אני מציע שתקפוץ לפורום משכנתאות בתפוז, תקרא כמה דפים אחורה ו/או תשאל שם. אני חושב (או חושש) שהחבר'ה שם יהיו קצת יותר בוטים ממני.
אתה נמצא בקצה של הקצה מבחינת המשכנתא, משכנתא בסכום גבוה, עם החזר נמוך משמעותה משכנתא מסוכנת (וגם הבנק חושב ככה).
אתה עם אחוזי מימון גבוהים מאוד (מעל 60%), החזר חודשי נמוך מאוד, ואפס גמישות.
בנוסף, אל תשכח שבמשכנתא כזו כפי שאתה לוקח, אתה רואה רק את הסכום ההתחלתי, ההצמדות למדד והעליה הצפויה של הפריים יעלו עוד את המשכנתא שלך באופן משמעותי (שלא לדבר על הקפיצות הצפויות במשתנות 5).
לטעמי משכנתא שפויה היא כזו בה ההחזר החודשי לא עולה על 25% מההכנסה, בה אחוז המימון נמוך מ-60 אחוזים, ולא יותר מ-20 שנים (בממוצע, כמובן שיכול להיות למשל מסלול פריים ארוך יותר וקל"צ קצר יותר, אבל כממוצע לא הייתי מכוון לתקופה ארוכה מ-20 שנים).
בשביל משכנתא בסדר גודל של מליון ש"ח נדרש החזר חודשי של לא פחות מ-6000 ש"ח (לטעמי) על מנת לצאת לדרך. אני במצב כזה לא הייתי לוקח משכנתא.
אני מציע שתקפוץ לפורום משכנתאות בתפוז, תקרא כמה דפים אחורה ו/או תשאל שם. אני חושב (או חושש) שהחבר'ה שם יהיו קצת יותר בוטים ממני.
- mp3lll (פותח השרשור)
- חבר במועדון ה-20K
- הודעות: 20656
- הצטרף: ספטמבר 2007
- נתן תודות: 134 פעמים
- קיבל תודות: 1006 פעמים
- itamars2
-
- חבר ותיק
- הודעות: 2551
- הצטרף: נובמבר 2011
- מיקום: ליד אקליפטוס שורק בלוז כנעני
- נתן תודות: 242 פעמים
- קיבל תודות: 329 פעמים
אתה יודע מה מעבר לזה,
איזה נכס קונים ב4 מיליון? זה נכס מניב?
לא רואים כל כך גם במה ששמת את החלוקה באחוזים של המסלולים שזה מידע חשוב,
אם תרצה המינוף של כל מסלול עליך או המשקולות.
איזה נכס קונים ב4 מיליון? זה נכס מניב?
לא רואים כל כך גם במה ששמת את החלוקה באחוזים של המסלולים שזה מידע חשוב,
אם תרצה המינוף של כל מסלול עליך או המשקולות.
מטחנה לה פאבוני
https://www.htcafe.co.il/vt254239.html
מרכך מים
https://www.htcafe.co.il/vp2545713
מד מים במיכל
https://www.htcafe.co.il/vt257975.html
החלפת סכינים
https://www.hometheater.co.il/vt329660.html
https://www.htcafe.co.il/vt254239.html
מרכך מים
https://www.htcafe.co.il/vp2545713
מד מים במיכל
https://www.htcafe.co.il/vt257975.html
החלפת סכינים
https://www.hometheater.co.il/vt329660.html
- mp3lll (פותח השרשור)
- חבר במועדון ה-20K
- הודעות: 20656
- הצטרף: ספטמבר 2007
- נתן תודות: 134 פעמים
- קיבל תודות: 1006 פעמים
- OhadG
- חבר ותיק
- הודעות: 1201
- הצטרף: יולי 2006
- מיקום: רמת גן
- נתן תודות: 189 פעמים
- קיבל תודות: 123 פעמים
בהתייחס רק לתמהיל ולריביות שקיבלת (ונזניח את כל הנורות האדומות שנדלקות במה שאתה מתאר מבחינת סיכון לך ולמשפחתך):
1. יש פחות משליש פריים בתמהיל שלך. תעלה אותו ל-33%. נראה גם שקיבלת ריבית של פריים + 0.2%, עליך להגיע לפחות לריבית של פריים - 0.5%.
2. לקחת חלק גדול מדי בריבית שהיא גם צמודה, וגם עם עוגן משתנה כל 5 שנים. מדובר על מסלול סופר מסוכן שאני לא ממליץ לאף אחד לקחת (בהסתייגות). הבעיה עם המסלול הזה שעם ההצמדה למדד אתה עלול למצוא את עצמך בעוד 5 שנים במצב שבו לא רק ששילמת כסף רב על הריבית הגבוהה בו (כ-140 אלף ש"ח), אלא גם לא צמצמת את הקרן שלך בכלום בגלל עליית מדד, ובתוספת השינוי בעוגן של 5 שנים ההחזרים שלך אפילו יעלו!
הסייג היחיד לשימוש במסלול הזה (של משתנה כל 5) הוא במקרה שיש לך דרך לפרוע את כל המסלול בעוד 5 שנים (למשל שימוש בקרן השתלמות) ומעוניין באותו הזמן לשלם מינימום ריבית. בכל מקרה אחר, לא הייתי מתקרב להצעה שכזו.
במקרה שלך, הכיוון צריך להיות באופן כללי:
1. 350 אלף ש"ח במסלול פריים (נניח P-0.5%) ל-30 שנים - החזר חודשי התחלתי של 1,141 ש"ח לחודש (כל עליה של 1% בפריים תעלה את ההחזר ב-150 ש"ח).
2. 700 אלף במסלול קל"צ (קבועה לא צמודה) ל-20 שנים. בהנחת ריבית של 5% החזר חודשי קבוע של 4,619.
סה"כ זה מסתכם בכ-5,760 ש"ח להחזר חודשי התחלתי.
סכום זה לא כולל ביטוחים שאתה מחוייב לקחת, ביטוח משכנתא (לבנק) וביטוח מבנה + תכולה אם חס וחלילה קורה משהו לנכס. בקיצור.. כמו שכתבתי קודם, לא פחות מ-6,000 ש"ח לחודש.
גם במשכנתא כזו הייתי בודק טוב איך אני עומד בהחזרים לאורך התקופה (יעלו עם עליית ריבית הפריים שנמצאת כיום בשפל של כל הזמנים) או לא לוקח.
אני מקווה בשבילך גם שהמשכנתא אמורה לכסות את כל שאר ההוצאות שמסביב:
- עו"ד
- מתווך (במידה ויש)
- פתיחת תיק משכנתא
- תוספות ושדרוגים (במידה ומדובר בדירה חדשה)
- תיקונים ושיפוצים (במידה ומדובר בדירה יד-2)
- הוצאות מעבר
- ריהוט
וכו' וכו' (כל זה יכול להסתכם בעוד מאות אלפי שקלים).
אני חושב שמה שאתה מתכנן גדול עליך בכמה מידות (אלא אם יש פרטים מהותיים שחסרים בתיאור שנתת) ובמקומך הייתי יורד מהעיסקה גם בעלות קנסות כאלו או אחרים, במקום לסכן את עצמך.
אוהד
1. יש פחות משליש פריים בתמהיל שלך. תעלה אותו ל-33%. נראה גם שקיבלת ריבית של פריים + 0.2%, עליך להגיע לפחות לריבית של פריים - 0.5%.
2. לקחת חלק גדול מדי בריבית שהיא גם צמודה, וגם עם עוגן משתנה כל 5 שנים. מדובר על מסלול סופר מסוכן שאני לא ממליץ לאף אחד לקחת (בהסתייגות). הבעיה עם המסלול הזה שעם ההצמדה למדד אתה עלול למצוא את עצמך בעוד 5 שנים במצב שבו לא רק ששילמת כסף רב על הריבית הגבוהה בו (כ-140 אלף ש"ח), אלא גם לא צמצמת את הקרן שלך בכלום בגלל עליית מדד, ובתוספת השינוי בעוגן של 5 שנים ההחזרים שלך אפילו יעלו!
הסייג היחיד לשימוש במסלול הזה (של משתנה כל 5) הוא במקרה שיש לך דרך לפרוע את כל המסלול בעוד 5 שנים (למשל שימוש בקרן השתלמות) ומעוניין באותו הזמן לשלם מינימום ריבית. בכל מקרה אחר, לא הייתי מתקרב להצעה שכזו.
במקרה שלך, הכיוון צריך להיות באופן כללי:
1. 350 אלף ש"ח במסלול פריים (נניח P-0.5%) ל-30 שנים - החזר חודשי התחלתי של 1,141 ש"ח לחודש (כל עליה של 1% בפריים תעלה את ההחזר ב-150 ש"ח).
2. 700 אלף במסלול קל"צ (קבועה לא צמודה) ל-20 שנים. בהנחת ריבית של 5% החזר חודשי קבוע של 4,619.
סה"כ זה מסתכם בכ-5,760 ש"ח להחזר חודשי התחלתי.
סכום זה לא כולל ביטוחים שאתה מחוייב לקחת, ביטוח משכנתא (לבנק) וביטוח מבנה + תכולה אם חס וחלילה קורה משהו לנכס. בקיצור.. כמו שכתבתי קודם, לא פחות מ-6,000 ש"ח לחודש.
גם במשכנתא כזו הייתי בודק טוב איך אני עומד בהחזרים לאורך התקופה (יעלו עם עליית ריבית הפריים שנמצאת כיום בשפל של כל הזמנים) או לא לוקח.
אני מקווה בשבילך גם שהמשכנתא אמורה לכסות את כל שאר ההוצאות שמסביב:
- עו"ד
- מתווך (במידה ויש)
- פתיחת תיק משכנתא
- תוספות ושדרוגים (במידה ומדובר בדירה חדשה)
- תיקונים ושיפוצים (במידה ומדובר בדירה יד-2)
- הוצאות מעבר
- ריהוט
וכו' וכו' (כל זה יכול להסתכם בעוד מאות אלפי שקלים).
אני חושב שמה שאתה מתכנן גדול עליך בכמה מידות (אלא אם יש פרטים מהותיים שחסרים בתיאור שנתת) ובמקומך הייתי יורד מהעיסקה גם בעלות קנסות כאלו או אחרים, במקום לסכן את עצמך.
אוהד
- mp3lll (פותח השרשור)
- חבר במועדון ה-20K
- הודעות: 20656
- הצטרף: ספטמבר 2007
- נתן תודות: 134 פעמים
- קיבל תודות: 1006 פעמים
- itamars2
-
- חבר ותיק
- הודעות: 2551
- הצטרף: נובמבר 2011
- מיקום: ליד אקליפטוס שורק בלוז כנעני
- נתן תודות: 242 פעמים
- קיבל תודות: 329 פעמים
מעבר למה שאוהד כתב תשתמש במחשבוהים שצירפתי ותראה איך נראה ההחזר בתרחשים שונים,
אוהד הסביר יפה את מהות כפל הסיכון בהצמדות והחשיפה הכפולה,
בד"כ שהמדדים גבוהים מורידים ריבית ולהפך אבל יש גם מצבי ביניים ששניהם פועלים באותו כיוון,
מסלול של ריבית משתנה לאצמודה הוא אחד המסלולים שגם אני לקחתי כי היה אטרקטיבי יותר מהאחרים בזמנו,
ומאפשר לפרוע בנקודות יציאה.
אני מציע לך להתמקד במו"מ ובהשוואת ריביות תתעדכן בתפוז,
למקסם את הפריים כרגע הוא הכי נמוך ומסלול שניתן לפרוע בכל עת,
ובנקודות היציאה במסלולים האחרים שיאפשרו לך גמישות.
אוהד הסביר יפה את מהות כפל הסיכון בהצמדות והחשיפה הכפולה,
בד"כ שהמדדים גבוהים מורידים ריבית ולהפך אבל יש גם מצבי ביניים ששניהם פועלים באותו כיוון,
מסלול של ריבית משתנה לאצמודה הוא אחד המסלולים שגם אני לקחתי כי היה אטרקטיבי יותר מהאחרים בזמנו,
ומאפשר לפרוע בנקודות יציאה.
אני מציע לך להתמקד במו"מ ובהשוואת ריביות תתעדכן בתפוז,
למקסם את הפריים כרגע הוא הכי נמוך ומסלול שניתן לפרוע בכל עת,
ובנקודות היציאה במסלולים האחרים שיאפשרו לך גמישות.
מטחנה לה פאבוני
https://www.htcafe.co.il/vt254239.html
מרכך מים
https://www.htcafe.co.il/vp2545713
מד מים במיכל
https://www.htcafe.co.il/vt257975.html
החלפת סכינים
https://www.hometheater.co.il/vt329660.html
https://www.htcafe.co.il/vt254239.html
מרכך מים
https://www.htcafe.co.il/vp2545713
מד מים במיכל
https://www.htcafe.co.il/vt257975.html
החלפת סכינים
https://www.hometheater.co.il/vt329660.html